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浦東金橋600639園區再造和管理輸出打

发布时间:2019-11-09 06:11:22

浦东金桥(600639):园区再造和管理输出 打造中国的"裕廊"

金桥正发展两类十大产业,园区间的竞争要求公司"创新求变"金桥出口加工区面积20平方公里,目前正重点发展两类十大产业:先进制造业和生产性服务业公司主要在金桥园区内从事工业地产、住宅商业配套和园区开发等专业化业务经营,并重点拓展持有型物业目前金桥已从为流水线生产企业提供物业转为向跨国公司、研发总部提供配套服务上来2010年底,金桥园区成为国家级生态工业示范区,并通过引进龙头客户,向产业前后端延伸,以及根据细分客户需求进行"创新求变"

纵向看,公司通过工业和住宅地产搭配,平衡业绩稳定性和增长性;横向看,作为工业制造类园区,公司管理品牌扩张能力强尽管工业地产租金稳定,但开发周期长,且后续还需根据产业链升级进行二次开发,因此,公司介入开发周期较短的住宅地产以平衡盈利的增长性和稳定性不同于创新研发类园区(张江)通过创新力培育和投资区内创新型小企业而获得投资收益,作为工业制造类园区(如新加坡裕廊),未来金桥可通过捆绑龙头企业和管理输出,在区外实现资本和品牌的扩张

长期看有望复制"裕廊"成长模式:依据区内产业链升级进行调整和输出管理能力公司正处于"裕廊"成长模式的中期阶段,即随着区内产业形态(行业龙头-产业集群-流程再造)的升级、变化,金桥开发形态(标准厂房-综合性用房-各类服务设施-生态人文环境)和租户类型也相应调整这种蜕变集中体现为,通过园区规划修订和开发的生产性服务业集聚区和碧云社区它不仅实现了地块转型开发后的增值,而且其管理品牌已帮助公司获得了临港新城项目,初步实践了"走出去"战略对比"裕廊"已在新加坡开发了45个工业园和在全球拓展了750多个项目,公司将顺应上海市资源整合的趋势,为实践公司的"走出去"战略而尝试向区外拓展

公司租金将稳定增长,股权投资璧上增辉;参股公司有上市预期未来5年公司权益收租建面将达150万平,租金随9号线延伸有望提升;2010年公司开发销售收入占比44%,并获得了临港新城等商品房项目公司持有的国泰君安、东方证券和交行股权每年有分红,如未来参股公司上市,经测算公司可获得亿元投资增值

估值与投资建议年,预计公司结算收入分别为11.22亿和9.09亿;租赁收入分别为8.11亿和9.64亿综上,年EPS分别为0.61元和0.70元12月9日公司收盘价7.12元,对应2011年动态市盈率11.61倍公司RNAV是11.24元,取其80%折扣价8.99元作为目标价,维持公司的"买入"评级

不确定性因素未来可能采取的严厉调控措施将影响公司业务的发展

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